多地商品房 “套内计价” 新规来袭，购房人权益将迎哪些变数？
发布时间：2024-12-26
今年以来，一个与商品房计价模式紧密相关的新趋势在多地悄然兴起 —— 推行按套内建筑面积计价销售商品房。这一变化瞬间引发诸多热议，不少民众心生疑问：这难道是要彻底跟公摊说再见了？这种新计价方式究竟会给购房者的切身利益带来哪些改变？带着这些疑惑，记者专程走访，向业内权威专家寻求答案。
近期，湖南省衡阳市重磅发布一则通知，其中明确规定，自 2025 年 1 月 1 日起，全市范围内的商品房销售全面启用按套内建筑面积计价的新模式。
依据该通知内容，套内建筑面积（也就是常说的专有建筑面积）涵盖三个关键部分：套内房屋的实际使用面积、套内墙体所占面积以及套内阳台的建筑面积。与此同时，通知还着重强调，房地产开发企业在正式开启销售流程前，必须完整且清晰地公示一系列关键信息，诸如被分摊的共用部位详细名称、具体用途、所处位置以及精确面积，还有参与分摊共用建筑面积的商品房的对应名称、用途、位置、面积，乃至分摊系数等，全方位保障购房者的知情权。
中国宏观经济研究院的资深研究员刘琳在接受采访时指出，按套内建筑面积计价销售这一举措，绝非等同于取消公摊，实际上，公摊所产生的成本将会巧妙地融入套内建筑面积的价格体系之中。她进一步解释道：“大家要明白，无论是传统的以建筑面积计价，还是如今推行的按套内建筑面积计价，本质上只是两种不同的计价策略，购房者最终需要承担的总购房成本并不会出现实质性波动。”
为了让大家更直观地理解，不妨举例说明。假设购入一套建筑面积达 100 平方米的住宅，成交总价定在 200 万元，而其套内建筑面积经测量为 80 平方米。在此情况下，若按照建筑面积计价，每平方米单价即为 2 万元；若切换为按套内建筑面积计价，那么每平方米单价则会升至 2.5 万元。
回顾我国早在 2001 年就已施行的《商品房销售管理办法》，其中第十八条清晰阐明，商品房销售拥有多元计价途径，既可以按套（单元）定价，也能够依据套内建筑面积或者建筑面积来核算价格。并且明确指出，商品房建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积共同构成，套内建筑面积对应的是独立产权部分，购房者享有完全的权利与责任；而分摊的共有建筑面积则属于共有产权范畴，买受人需依据法律法规规定行使权利、履行义务。
深入探究可知，套内建筑面积的组成要素包含套内使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积。与之相对，公用建筑面积通常由两大板块拼凑而成：其一，诸如电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等，这些在功能上服务于整栋建筑的公共用房和管理用房建筑面积；其二，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙，再加上外墙（涵盖山墙）墙体水平投影面积的一半。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬也发表了专业见解。她提到，不同楼盘之间公摊比例参差不齐，这对于购房者而言犹如一团迷雾，往往难以摸清门道，极易在面积问题上引发纠纷。而推行按套内面积计价的新模式，恰似一把利刃，能够有效破除这层迷雾，大幅提升计价透明度，让购房者得以精准把握所购房屋的实际使用面积。然而，任何新事物都存在两面性，如果单纯只依赖套内面积计价，也可能滋生一系列新问题，例如开发商为压缩成本，不惜降低公共部位的建设标准，又或者部分购房者会错误地认为自己无需承担分摊公共部位的维修费用。
虞晓芬就此提出了极具建设性的建议，她倡导推广一种更为明晰的做法，即在售楼部现场以及产权证上同步标注建筑面积、公摊面积、套内面积这三项关键数据，以此彻底解开公摊这块 “糊涂账”；此外，各地可依据自身地域特性，大胆探索在商品房销售合同中并行明确按建筑面积计价的价格以及按套内面积计价的价格，给予购房者更多自主选择权与知情权。
刘琳还补充强调，按套内建筑面积计价的优势不容小觑，一方面，能够巧妙化解长期以来饱受诟病的公摊过大、测量流程含混不清等顽疾；另一方面，还能反向驱动房地产开发企业痛定思痛，积极优化产品设计，全力提升住宅品质，促使公共部位的设计更加集约、高效。尤为关键的是，在维持总价计价根基不变的前提下，新增套内面积计价方式，如同为消费者点亮一盏明灯，使其购房成本构成一目了然，从而为购房决策提供更为坚实的数据支撑，助力购房者做出更优选择。
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