金融赋能房地产：首付、利率、存量房贷三箭齐降，政策落地加速
发布时间：2024-12-25
在我国房地产市场的发展浪潮中，2024 年无疑是极具转折意义的一年，房地产金融政策领域迎来了诸多重大变革。供求关系的颠覆性转变，成为政策调整的关键 “风向标”，降存量房贷、拉低首付门槛、削减房贷利率，一系列以 “降” 为主旋律的政策纷纷奏响，宛如一场及时雨，为房贷族们送上了分量十足的 “福利礼包”。如今，站在岁末年初的节点展望 2025 年，随着适度宽松货币政策的稳步实施，居民住房消费的信心与实力，有望迈向新的台阶，开启全新篇章。
存量房贷利率下调：普惠 1.5 亿人的减负红利
“太棒了！房贷利率从 4.75% 大幅跳水到 3.9%，每个月少还近千元，这可真是实打实的减负。”10 月 25 日清晨，北京的陈先生难掩兴奋，迫不及待地打开银行手机 App 查看详情。就在这一天，存量房贷利率开启批量调整模式，众多贷款人翘首以盼的降利率 “梦想” 照进现实。从大家纷纷晒出的还款账本便能清晰看到，月供普遍下调几百元，不少人总利息支出更是锐减十多万元。
回溯到 2023 年 9 月，央行曾对存量房贷利率进行过统一调配，当时要求调整后的利率在 LPR 上的加点幅度不得低于原贷款发放城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。而此次政策调整，无论是适用广度还是降率深度，都实现了新突破。不分存量首套、二套住房，全面覆盖，预估平均降幅约 0.5 个百分点，将福泽 5000 万户家庭、总计 1.5 亿人口，平均每年为家庭节省利息支出高达 1500 亿元。
业内权威人士纷纷指出，银行此番下调存量房贷利率意义深远。一方面，切实减轻了借款人的房贷利息重担，为消费、投资领域注入新动力；另一方面，有效遏制提前还贷潮，挤压违规置换房贷的 “灰色空间”，全方位守护金融消费者的合法权益。数据为证，11 月居民中长期贷款显著攀升，映射出个人住房贷款需求强势回暖，提前还款额占个人住房贷款余额的比重相较增量政策出台前的 8 月，已大幅降低。
“四箭齐发”：房地产金融政策的全面进击
2024 年一系列房地产金融政策 “组合拳” 雷霆出击，为市场企稳回升注入源源不断的动力。在 9 月 24 日国新办发布会上，央行重磅宣布多项金融调整政策，存量房贷利率下调只是其中一环，与之并行的还有统一房贷首付比例、调低政策利率、降准 0.5 个百分点，这一套连招被形象地称作 “四箭齐发”，彰显货币政策全面宽松的决心。
对普通购房者而言，最直观的感受就是购房门槛大幅降低。首套房与二套房的最低首付比例双双降至 15%，尤其是二套房首付，一举刷新 2000 年以来最低纪录。统一的首付标准，赋予购房者更多财务腾挪空间。就拿一套总价 300 万元的房子举例，首付从原本的 75 万元骤减至 45 万元，直接节省出 30 万元的初期购房资金。
与房贷族切身利益紧密相连的 LPR 同样走势向好。回顾全年，5 年期以上 LPR 在 2 月、7 月、10 月三次下调，降幅依次为 25 个基点、10 个基点以及 25 个基点，最新出炉的年内最后一期 5 年期以上 LPR 定格在 3.6%。在 LPR 持续下行的引领下，居民信贷成本稳步下滑。央行最新数据显示，11 月新发放个人住房贷款（本外币）利率约为 3.08%，相较上月降低 7 个基点，较上年同期更是大降 92 个基点，稳稳处于历史低位区间。
展望 2025：货币政策宽松下的房地产新局
展望即将到来的 2025 年，中指研究院报告给出前瞻性预判：经济企稳回升、适度宽松货币政策落地、持续有力的房地产支持政策协同发力，将成为推动市场复苏的关键力量，房地产政策大概率延续宽松主调。
聚焦下一阶段货币政策走向，近期召开的中央经济工作会议一锤定音：明年将推行适度宽松的货币政策。这一基调从 “稳健” 向 “适度宽松” 的转变，是近 14 年来的首次重大调整，会议提及的 “适时降息降准”，更是释放出逆周期调节将显著加码的强烈信号。
那么，2025 年适度宽松的货币政策究竟如何落地生根？中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平分析认为，一系列常态化政策手段将陆续登场，预计存款准备金率有望下调约一个百分点。与此同时，利率水平也将顺势下行，政策利率下调必将带动市场利率持续走低。
东方金诚首席宏观分析师王青也持有类似观点，在适度宽松货币政策大框架下，央行大概率持续推进力度可观的降息举措，政策利率有望下调 0.5 个百分点，进而引导 LPR 报价顺势跟进下调。他进一步强调：“不排除 2025 年通过较大幅度引导 5 年期以上 LPR 报价下行等策略，对居民房贷实施精准、强力的定向降息，这无疑是助力房地产市场止跌回稳的关键‘胜负手’。”
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