专家视角 | 王凯详解：聚焦四大要点，增强住房规划适配与精准度
发布时间：2025-03-20
城市住房发展规划与年度计划，在构建 “人、房、地、钱” 要素联动机制中占据关键地位，是推动房地产发展模式革新的重要一环。近期，住房城乡建设部发布《城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）》（以下简称《导则》），此《导则》为城市开展住房发展规划与年度计划编制工作提供了有力指引，对构建全新房地产发展模式、助力城市迈向高质量发展之路意义非凡。
《导则》以 2012 版《城市住房建设规划编制导则》为基石，充分考量我国房地产供求关系已发生重大转变的新态势，紧紧围绕构建房地产发展新模式的目标，契合城市进入存量发展阶段的新特点，以及住房建设追求量质齐升的新要求，着重在四个关键层面明确了内容与要求：
一、以需求为导向，实现住房供需的精准匹配
当下，我国房地产供求格局已出现显著变化。人口增长趋势下行，城镇化进程步入后半程，城镇人口增长速度逐渐放缓；与此同时，人口流动方向加速分化，老龄化与少子化现象日益凸显。这些人口与城镇化方面的变化，致使住房需求在总量、结构以及空间分布上呈现出新的特征。
《导则》专门设置需求分析章节，要求从总量、结构、时间序列等多个角度，对未来住房需求的变化特征展开深入研判，涵盖增量与存量、刚性需求与改善性需求、保障性住房与市场住房、租赁住房与购买住房等多个维度。特别关注不同细分人群的多元需求，倡导针对性地研究青年与新市民、育儿家庭、老年家庭等群体对 “优质住房” 的差异化需求，以及与之适配的配套支持政策等。这些要求进一步细化了 “依人定房” 理念，助力城市更为精准地引导住房产品供给，充分激发居民刚性与改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳。
二、优化资源要素配置，构建 “人、房、地、钱” 联动新机制
构建房地产发展新模式，需从制度优化与要素协同的系统性变革出发。住房发展规划编制工作应抓住时代机遇，为突破土地、资金、政策等方面的瓶颈提供系统性解决方案。这就要求加速构建 “人、房、地、钱” 要素联动新机制，借助住房发展规划对资源要素进行统筹与科学配置。
《导则》将强化 “人、房、地、钱” 要素联动的要求贯穿始终。其一，在现状评估环节，着重加强人 - 房、房 - 地、房 - 钱要素适配关系的分析。其二，在规划原则方面，突出依人定房、依房定地、依房定钱，尤其推动以规划作为住宅用地供应以及住房相关资金投放的重要依据。其三，在目标与指标体系设定上，要求体现用地供应量、开发贷款供应量、保障性住房建设及筹集资金投入等要素配置要求。其四，在规划主要内容中，明确增设要素联动章节，提出土地、金融、财税等关键资源的配置要求。
三、注重增量与存量并重，大力推进居住领域城市更新
当前，城市发展模式已从大规模增量建设转向增量与存量并重。政府工作报告明确提出 “优化城市空间结构和土地利用方式”，核心在于控制增量、盘活存量、提升质量。居住领域的存量更新是城市更新的重要构成部分，各类住房与住区改造不仅能让城市更加宜居，提升人民群众生活的舒适度，还能推动房地产业发展方式从单纯的投资新建，逐步向更新改造与全链条运营服务转变，助力构建房地产发展新模式。
《导则》提出，规划编制应以统筹增量与存量、提升质量为原则，明确住房与住区更新的主要任务和指标。一是对老旧小区改造、城中村改造、城市危旧房改造等存量更新工作进行分类指导，化解安全隐患，提升居住品质，充分挖掘刚性与改善性住房需求潜力。二是在中心城区空间布局引导中，强调综合评估增量与存量土地的开发潜力，从两种渠道统筹考虑新增住房的土地供应方式。三是在年度计划中，要求明确存量住房与住区更新改造任务，有条件的城市需确定年度建设项目清单。
四、兼顾数量与质量，推动 “好房子” 建设以满足美好生活向往
我国住房发展已总体从 “有无问题” 转向 “品质问题”，“好房子” 建设成为中国式现代化与城市高质量发展的重要标志。“好房子” 的内涵不仅涵盖住宅建筑本身，还包括舒适的居住环境、完善的周边配套服务、良好的职住平衡关系等。以 “好房子” 为引领，实现 “好房子、好小区、好社区、好城区” 联动建设，系统提升城市宜居性。
《导则》对 “四好” 联动提出明确要求，强调推动从 “单体建筑” 到 “城市” 全空间尺度的居住环境品质提升，统筹规划、建设与治理全流程。一是倡导坚持 “职住交服” 空间协同，加强住房供应与交通设施、商业服务设施、公共服务设施及市政基础设施等的协同布局。二是将 “好房子” 建设、新建住区布局与形态、居住服务与社区治理能力纳入规划重要内容，一方面加强住区选址、高度、密度、容积率等规划设计的引导与管控；另一方面强调统筹推进完整社区建设、社区治理与物业服务等工作，实现物质空间与治理能力的同步提升。
《导则》的适时发布，有效解决了地方住房发展规划编制工作中对系统性、方法性、规范性的迫切需求，为开展新一轮住房发展规划与年度计划编制工作筑牢根基，将在构建房地产发展新模式、推动城市高质量发展进程中发挥关键作用。
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