存量房 “收储” 加速落地的影响及待破解难题解析
发布时间：2024-11-29
近期，广州重磅宣布在全市范围收购 90 平方米以下存量商品房作为保障房，此消息一出，迅速在社会各界引发强烈反响。当下，全国已有超 60 个城市表态支持存量商品房收储工作，其中超 30 个城市已落地首批房源征集细则，明确了收储商品房需满足的各项条件。
所谓政府 “收储” 存量房，即政府出资收购已建成的存量商品房，将其转化为保障性住房资源。据中指研究院最新数据显示，截至当下，全国超 60 个城市已发布相关征集公告。对这些城市的房源征集要求进行梳理可发现，各地均依据自身实际情况提出了具有针对性的条件。例如：广州倾向于优先选取整栋或整单元未售且可实现封闭管理的楼栋项目；杭州则规定，若收购后用于保障性租赁住房，面积以不超 70 平方米的小户型为主，若用于配售型保障性住房，面积以不超 125 平方米的户型为主；哈尔滨要求房源性质为住宅，单套建筑面积小于 120 平方米，且优先考虑整栋或整单元未售的楼栋；银川明确房源需配套设施完备、权属清晰无争议且具备出售条件。
重庆大学副校长刘贵文指出，由于保障对象多为中低收入家庭以及新市民、新青年群体，各地政策在制定时需充分考量所收购商品房所处的区位、交通便捷程度、周边配套设施状况，如教育资源与医疗资源等方面。在收购价格方面，诸如兰州、银川、青岛等众多城市，皆以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，也就是土地划拨成本与建筑安装成本之和再加不超过 5% 的利润。
在收储模式上，地方国企成为各地收购存量商品房的中坚力量。截至目前，已有 30 多个城市发布相关执行细则，部分城市收储的项目甚至已投入保障房运营阶段。以重庆为例，当地已完成两批共 14 个项目的收购并用作保障性租赁住房，当前已有 100 多套房源投入使用，单月租金约 1000 元。这些由国企批量收购的商品房改造而成的租赁住房项目，多为 30 至 40 平方米的小户型，且屋内配备了基本家具与电器。重庆市九龙坡区租户谢珂表示，选择在此居住是因为交通便利，且办公环境与健身娱乐设施良好。除重庆外，郑州已累计收购近 1000 套住房，福州则已收购 9501 套商品房用作保障性住房，且第一批改建户型已面向社会配租。
“收储” 行动对缓解房地产库存压力意义重大。随着各地加大收购存量商品房用作保障房的力度，在为居民提供更多住房保障的同时，也有力地推动了当地房地产去库存进程。重庆大学副校长刘贵文认为，通过收购商品房转化为保障房，是一种极为有效的促进去库存的现实举措。这一行动向市场传递出积极信号，彰显了政府保障房地产市场止跌回稳的坚定决心与充足的政策调控手段。在加快商品房去库存的同时，收储工作还有助于加速保障房的供应节奏，尽快解决部分群体面临的住房难题。按照住房城乡建设部要求，各地在收储过程中，需精准摸清住房需求，合理确定可转化为保障性住房的商品房房源，避免盲目收购行为。中指研究院常务副院长黄瑜强调，并非所有地区都有收储需求，可能仅城市核心区域需要进行相应的保障房配置，在此过程中 “以需定购” 是极为关键的基本原则。每个城市都应结合自身实际情况，审慎确定是否开展商品房收购工作。
然而，在收购存量商品房用作保障房工作推进过程中，虽进展迅速且部分项目已成功入市，但实际操作中仍存在诸多难题亟待政策进一步细化完善加以解决。各地政策虽对房源基本条件有所规定，如单套面积、竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，但符合征集要求的商品房房源与保障房实际需求之间的匹配难度依然较大。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民指出，由于各地情况千差万别，同一城市不同区域也存在显著差异，究竟收购哪些房源存在诸多考量。此外，许多地方存量商品房户型偏大，若按照保障房要求，往往面临改造难题。
此外，各地在实施收储过程中，房源定价问题也是一大阻碍。记者发现，多数城市未明确具体定价规则，仅有少数城市有所提及，如惠州提出 “以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安表示 “以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民表示，价格因素对收储政策的成败起着决定性作用，既要确保政府能够以合理成本与价格完成收储，又要保障开发商愿意接受该价格达成交易，这需要在政府与开发商之间寻求微妙平衡。
针对这些现状，政策层面持续加大支持力度。9 月底，央行 3000 亿元保障性住房再贷款中，央行资金支持比例由 60% 大幅提高至 100%，这意味着央行将全额提供资金支持，有效降低了商业银行的资金成本与放贷风险。同时，财政部近期也明确表态，支持专项债券用于回收闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房用作保障性住房等方面。
在财政部与中国人民银行的政策扶持下，各地存量商品房收储工作正加速落地实施。在河北，首单收购存量商品房用作保障房贷款已正式落地。国家开发银行吉林省分行也成功发放吉林省首笔支持收购存量商品房用作保障性住房贷款 4.29 亿元；湖北已组织金融机构加快投放符合条件的住房租赁团体购房贷款和保障性住房收购贷款，累计为 18 个项目授信 24.2 亿元。为加快收购进程，中国工商银行重庆市分行专门设立审查绿色通道，对收购存量商品房用作保障性住房的项目优先受理、快速审批，全力推动这一民生工程稳步前行。
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