独家访谈 | 政策组合发力猛 楼市奏响新乐章
发布时间：2024-11-13
在一系列政策的有力推动之下，我国众多地区的楼市呈现出交易活跃的景象。
住房城乡建设部 “全国房地产市场监测系统” 的网签数据表明，10 月全国商品房销售面积同比持续下降的态势迎来转折。该月，诸如广州、深圳、南京等城市的新房成交量同比涨幅超 30%，北京、上海等城市的二手房成交量同比增长幅度更是超过 50%。并且，成交量的增长态势正从一线城市逐步向更多城市蔓延拓展。
受访专家指出，自今年起，房地产市场的利好政策纷纷落地实施，特别是 9 月底住房城乡建设部联合相关部门推出的政策 “组合拳” 成效显著，极大地鼓舞了楼市供需双方的信心，房地产市场止跌回稳的趋势强劲有力。
购房门槛降低，需求得以释放
11 月 1 日，北京市住房城乡建设委员会公布的最新数据显示，10 月份北京二手房网签量达 17367 套，环比增长 30.8%，同比增长 63%，达到了 19 个月以来的最高值。
据悉，9 月 30 日，北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，在 8 个方面作出调整，其中包括降低存量房贷利率、下调首套房及二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例、放宽非北京市户籍居民家庭购买商品房所需缴纳社保年限等内容。
众多购房者反映，这些新政策力度强劲且实惠颇多，是促使他们决定购置房产的关键因素。
我爱我家北京东大区总监韩兵对此深有同感。他表示，受北京 “9・30” 新政的激励，近期北京楼市交易愈发活跃。“主动前来咨询的人数显著增多，且以年轻人居多。” 他分析道，新政降低了北京的购房门槛，使一批原本不具备购房资格的客户获得了机会。“此外，在当下市场环境中，一套总价 300 万元的房子，首付约 50 万元，月供大致 1 万元，对于刚需购房者而言压力相对较小，因此许多购房者选择在此时购房。” 韩兵说道。
北京链家研究院院长高原称，10 月份北京二手房市场的买方数量大幅上升，五环外、刚需型房产的交易热度提升更为突出。“主要原因在于‘9・30’新政对购房资质要求与首付比例进行了调整，政策对刚需群体更为有利。”
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶同样认为，10 月份北京楼市活跃度的提升与政策推动密切相关。“9・30” 新政不仅增强了市场信心，还促进了购房需求的释放。“与此同时，随着刚需客户逐渐进入市场，楼市的活跃度必然会随之提升。”
在中原地产首席分析师张大伟看来，“9・30” 新政与房贷利率下调相互作用，惠及了此前购房压力较大的刚需群体以及新获得购房资格的置业群体，部分以往在北京租房的群体开始考虑购房，在有限的预算范围内，众多购房者更倾向于选择交通便捷、配套设施完备的中小户型房源。
此外，北京市通过加强新政解读与宣传，并组织开展形式多样的线上线下 “金秋北京商品房展销系列活动”，为购房家庭提供便利的看房服务与优惠购房服务，进一步增强了市场信心。
政策利好，助力 “刚需” 购房
上海链家研究院的数据显示，10 月份上海全市二手房共成交 2.2 万套，环比增长 63%，同比增长 68%。
“上海二手房市场近期交易活跃，得益于 9 月 29 日发布的涵盖调整住房限购政策、优化住房信贷、调整交易税收等多方面的‘沪七条’。” 上海太平洋房屋浦东新区店店长曲鸿鹏认为，利好政策直接带动了成交量的增长。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，“沪七条” 持续发挥作用，进一步优化了住房限购与信贷政策。在政策的刺激下，购房需求得到进一步释放，10 月楼市成交活跃，成交量继 6 月份后再次突破 2 万套。
上海 10 月份的楼市成交数据显示，增量主要集中在 70 平方米至 90 平方米的刚需房面积段，成交占比上升了 2 个百分点。
“这表明本轮政策刺激对刚需客群效果显著。” 杨雨蕾认为，贷款利率的大幅降低，使得购房月供与租房租金之间的资金支出差距逐渐缩小。这在一定程度上推动了刚需者购房的决策。
“无论是首次入市的刚需客户还是改善型购房者，近期入市都较为积极，这充分证明政策效果显著，关键在于 9 月底以来中央确定的‘房地产市场止跌回稳’基调以及‘沪七条’的有力推动。” 上海中原地产市场分析师卢文曦分析称。
信心满满，止跌回稳态势显著
“从 10 月份的数据能够看出，在存量与增量政策叠加形成的‘组合拳’作用下，全国房地产市场呈现出止跌回稳的良好势头。” 住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛对记者表示，“组合拳” 政策效果的持续展现以及一线城市房地产市场的回暖，将有助于带动二三线城市房地产市场，从整体上提升房地产市场的信心与活跃度。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“银十” 迎来良好开局，各地楼市不断传来到访量与成交量双双上涨的喜讯，彰显出金秋楼市的 “高含金量”。
“从整体情况来看，一系列政策的持续推进，充分彰显了从中央到地方促进‘止跌回稳’的坚定决心。” 张大伟认为，无论是北京、上海，还是其他热点城市，2024 年楼市有望迎来 “暖冬”。在政策的影响下，预计楼市成交量将保持高位运行。
在首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池看来，9 月底以来从中央到地方出台的一系列新政，聚焦房地产供给端与需求端，从根源上起到了平衡房地产供求关系的作用。“一方面，通过调整或取消限购、降低房贷首付款比例和贷款利率、取消普通住房标准和非普通住房标准、卖旧买新税费减免等政策，降低了购房门槛与购房成本，激发了购房人的积极性，有效促进了刚需与改善性住房需求进入市场；另一方面，通过推出政府专项债券、专项借款收购存量土地与房屋，减少了市场存量房地产供给，进一步平衡了供求关系。” 她认为，在重磅政策 “组合拳” 的作用下，市场信心显著提升。“有了良好的市场预期和信心，才能更好地推动房地产市场止跌回稳。”
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