供需双驱：房地产金融政策显成效
发布时间：2024-11-05
11 月 1 日起，多家银行对商业性个人住房贷款利率实施新定价机制，存量房贷利率可自主协商并动态调整。住房问题关乎民生与发展，与千家万户的利益紧密相连。
今年，一系列房地产金融政策持续改进，从供需两端发力。在需求侧，降低居民购房成本，促进刚性和改善性住房需求的释放；在供给侧，保障项目建成交付和房企稳健经营，同时助力扩大保障性租赁住房供给，推动房地产市场健康发展。
促进住房消费升级
近期 “双 11” 促销活动期间，江苏南京市民徐星在选购化妆品和衣物之余，还打算购置新能源汽车。“房贷利率下调让我节省不少钱，日常消费得以升级。”2021 年，徐星于南京市江心洲购置住宅，并在中国工商银行办理浮动利率贷款，当时月还款 6850 元。“自去年起住房贷款利率下调，月供减少 1000 多元，总共能省几十万元利息。” 徐星表示。
9 月 24 日，央行公布降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等多项房地产金融政策，大部分存量房贷利率于 10 月 25 日完成批量调整。不少银行通过开通政策答疑专线、在官网和微信公众号等平台宣传政策及答疑，保障政策落实。
工行南京分行消费信贷部相关负责人称：“房贷利率调整与降低首付比例等政策形成合力，提升消费者购房意愿。” 该行落实存量房贷利率调整政策，对符合条件的首套、二套存量商业性个人住房贷款统一批量调整利率，99% 的客户无需自主申请。
业内人士指出，一系列优化调整政策接连出台，释放出稳定楼市的强烈信号，使潜在购房者消除顾虑、不再观望，有助于房地产市场止跌回稳。上海金融与发展实验室主任、首席专家曾刚表示：“政策‘组合拳’能促使年轻群体加快‘租转购’，扩大刚性住房需求，缩短置换周期，提振改善性住房需求，提高存量房产流动性，带动市场整体活跃。从中长期看，相关政策利于稳定市场预期、改善投资环境，促进房地产市场平稳健康发展，带动产业链复苏，对稳增长有积极作用。”
保障项目建设与房企发展
今年，在相关部门指导下，各地建立城市房地产融资协调机制，推动 “白名单” 项目扩围增效，统筹各方力量保障项目建成交付。
陕西西安某住宅项目首次申报 “白名单” 时，因开发企业未足额缴纳城市基础设施配套费，计划新开工标段未获建筑工程施工许可证，不符合要求。当地协调机制积极协调住建局、行政审批局等部门，允许项目公司分批缴纳剩余费用，减轻资金压力并快速办理许可证；同时多次组织银行座谈，保障项目后续融资。经多方努力，该项目纳入西安市第三批次 “白名单”，获银团贷款授信 14 亿元，为建设交付提供资金保障。
金融监管总局相关司局负责人表示，协调机制发挥城市政府稳定房地产市场的积极作用，及时研判形势和融资需求，组织各方会商，做好 “白名单” 项目审核，推动修复项目问题，为融资和建成交付创造有利环境。截至 10 月 16 日，“白名单” 项目已审批通过贷款 2.23 万亿元。
在协调机制推动下，各地房地产项目建设交付加速。专家认为，“白名单” 扩围增效不仅有力支持保交房，也为项目公司营造良好发展环境。项目资金封闭管理等要求，促使项目公司及其母公司完善经营管理模式，提升运营效率和质量，增强核心竞争力。金融监管总局相关司局负责人称，在 “白名单” 机制下，银行优化房地产开发贷款管理流程，“‘白名单’项目管理更规范、精细，可防止贷款挪用、保障银行债权安全，为构建房地产发展新模式奠定基础。”
助力保障性租赁住房供给
湖北武汉东西湖区一处推动房地产去库存试点项目正加紧装修。武汉安居保障性住房有限公司负责人李淑云介绍：“该项目可提供保障性租赁住房 111 套，计划年底运营，周边生活配套齐全，租赁需求旺。” 前期在保障性住房再贷款政策支持下，银行发放专项收购贷款，推动项目收购改造。
建行湖北省分行副行长金鹏表示：“我们与安居公司及武汉市住房和城市更新局积极对接，商讨方案，通过‘绿色通道’加快项目贷款审批发放。” 自今年保障性住房再贷款设立以来，该行持续优化保交房金融服务，制定差别化授信审批，与湖北各级政府职能部门对接，为相关房源项目批复贷款 4 亿元，惠及 1258 套住房。
央行湖北省分行副行长曾涛称，正组织当地金融机构加快投放符合条件的住房租赁团体购房贷款和保障性住房收购贷款，目前湖北省金融机构已为 18 个项目授信 24.2 亿元，并指导已贷款金融机构申请保障性住房再贷款。
近期央行优化保障性住房再贷款要求，对符合要求的贷款，再贷款比例从 60% 提高到 100%，增强对金融机构和收购主体的激励。曾刚认为，收购存量商品房作保障性住房可消化库存、促进供需平衡、扩大保障性租赁住房供给，助力租购并举。
此外，延长放宽经营性物业贷款用途、房企开发贷款合理展期政策期限，研究允许政策性银行和商业银行贷款支持企业市场化收购房企土地等金融政策持续优化，推动房地产市场止跌回稳。
住房城乡建设部有关负责人表示，9 月底以来，一手房看房量、到访量、签约量显著增加，二手房交易量持续上升，各地推进保交房攻坚战，已交付 246 万套。国家统计局 9 月下旬调查显示：预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格稳定或上涨的受访从业人员占比分别比上月提高 10 个和 6.5 个百分点。
曾刚称：“多项政策形成合力，覆盖各环节，既解决当前问题，又利于长期结构性调整，体现系统性和前瞻性。下一步，各部门应加强政策协调、建立信息共享机制，跟踪市场变化，鼓励金融机构创新产品和服务，加大对新型住房项目金融支持，促进房企发展新模式，满足多样化住房需求。”
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