专家视角 | 邓郁松：十月商品房交易同比 “转正”，房地产市场企稳态势初显

   9 月 26 日中央政治局会议着重提出，要推动房地产市场止跌回稳。历经长达 3 年多的市场深度调整以及一系列政策的逐步施行，如今房地产市场已初步展现出止跌回稳的趋势。

   从市场调整的幅度维度进行剖析，房地产市场已然具备企稳的根基性条件。本次起始于 2021 年下半年的房地产市场下行历程，堪称我国房地产市场发展历程中持续时间最为漫长、房价调整幅度最为显著的一次。然而，在历经 3 年多的大幅波动调整之后，市场触底的信号正变得愈发清晰可辨。以房价收入比作为衡量指标，今年上半年全国的房价收入比处于自 1998 年以来历年同期的最低水平。通过国际横向对比以及回顾我国 2008 年、2014 年及 2015 年期间的两次房地产市场调整状况可知，每当房地产市场调整至房价收入比处于历史低位区间时，市场往往会迎来触底企稳的转机。

   从房贷利率水准层面来看，其降至历史最低谷极大地增强了居民购房的支付能力。居民购置房产多数情况下需依赖银行信贷的有力支撑，首付比例与利率等关键条件的变动会对居民购房支付能力产生极为显著的影响。在 2021 年四季度，个人住房贷款加权平均利率高达 5.63%，处于阶段性的峰值水平。而截至 10 月 31 日，中国人民银行发布的数据显示，2024 年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率已降至 3.33%，创下有统计数据以来的新低。自今年 5 月份以来，众多城市的贷款利率已下调至 3.5% 以下，甚至部分城市的贷款利率已 “跌破 3%”。相较于 2021 年四季度贷款利率处于高位之时，当下购房者在首付金额与月供金额维持不变的情形下，其支付能力能够提升约 20% 左右。

   从市场销售状况的视角出发，市场预期已逐步迈向改善的轨道。销量的起伏变化能够精准映射出市场的活跃程度以及消费者的购买意愿。当销量呈现上升趋势时，通常预示着市场需求处于旺盛状态，投资者与购房者对市场的未来前景满怀信心。伴随一系列政策的落地生根，居民购房预期开始发生积极转变，市场销售情形也有了较为显著的好转迹象。依据住房城乡建设部 “全国房地产市场监测系统” 网签数据显示，10 月份全国新建商品房网签成交量同比增长 0.9%，相较于 9 月份同比增幅扩大了 12.5 个百分点，自 2023 年 6 月份起连续 15 个月下降之后首次达成增长；全国二手房网签成交量同比增长 8.9%，已连续 7 个月保持同比增长态势。新建商品房与二手房成交总量同比增长 3.9%，自今年 2 月份起连续 8 个月下降之后首次实现增长突破。