全国破天荒！烂尾楼开启集中退款模式
发布时间：2024-08-09
停工的珠江四季悦城，四栋楼房仍被外层安全网和脚手架包裹，塔吊高高矗立在空中，周边四处杂草丛生。
自 2021 年开始，地处江苏南京的珠江四季悦城 G98、G104 地块的住宅相继开盘销售，然而建设未满一年便陷入停工状态。就在近日，经由当地有关部门组织开发商展开会谈协商，业主们得以退房并收回首付款。据潮新闻披露，此乃全国首例住宅项目停工后，通过官方协调实现集中退房并退还首付款的情形。
7 月 31 日，有一位业主向九派新闻透露，G98 地块的业主已于去年 6 月签订了退房协议，G104 地块的多数业主在前几日办理了退房，他们期盼能够获取购房后产生的贷款利息，“每户大约在 5 万至 10 万之间。”
珠江四季悦城坐落于南京禄口国际机场的西北部，紧邻地铁 S1 号线，且翔宇路、飞天大道、信诚大道，以及机场高速、将军大道、绕城高速等诸多路网环绕周边。
在 38 度的高温之下，道路上行人稀少，唯有环卫工人在绿化带中忙碌着。公路上，装载着各类货物的大车疾驰而过。
出租车司机刘先生（化姓）表示：“这里的房子向来不愁出租，位置优越，交通便捷，周边工厂众多，旁边还有一个规模颇大的皮草市场。不过，以前这里更为热闹，当下则不复从前了。”
4 栋尚未竣工的楼房耸立在围挡之中，它们属于 G104 地块的住宅，原本应当在两个月前完工交付。当下，其被大片空旷的土地所环绕。今年 2 月，这片空地由于多年未曾动工，被南京市规划和自然资源局江宁分局列为闲置土地。
曾经，此地被视为众人憧憬中的超级大盘。
2019 年 3 月，全国第 13 座国家级临空经济示范区——南京临空经济示范区成功获批，隶属南京江宁区的禄口由此迎来高速发展阶段。依据规划，禄口预计至 2025 年将构建成容纳“百万人口、千亿产业”的南京主城南部中心新增长极。
空港作为南京江宁重点建设的热门板块，凭借禄口机场，整合航空业产业链的上下游资源，围绕航空货运、航空制造、跨境电商等产业引入并培育了一批龙头企业，增强了国际经贸和会展服务等功能。
2020 年上半年，上海珠江投资集团有限公司（以下简称“珠江投资”）斩获空港新城核心区 5 幅地块。同年 9 月 18 日的南京金洽会上，珠江投资与江宁政府正式达成签约，计划投资 100 亿元于江宁开发区打造珠江集团南京空港新城城市综合体建设项目，涵盖空港新城商业中心、研发办公、宜居的住宅以及相关配套设施。
但如今，除却早已停工的住宅区，其余项目皆未动工。8 月 1 日上午，九派新闻抵达珠江四季悦城售楼部，内部未开灯，仅有一名保安值守，“早就停止卖房了，不过里面仍有一些人员在办公，处理一些其他事务。”
总承包商苏中建设因恒大而陷入困境
G98 地块的业主徐翰（化名）所提供的“珠江 G98 建设工地重要事件一览表”表明，他于 2021 年 10 月签署了《商品房买卖合同》（预售），合同约定的交房时间是 2023 年 6 月 30 日。然而在 2022 年 7 月，徐翰发现建设工地出现了停工状况。
公开资料显示，珠江四季悦城的停工，与总包单位苏中建设集团存在极大关联。
苏中建设集团的官微信息表明，其是全国首批获得房屋建筑工程施工总承包特级资质的企业，业务覆盖全国 30 个省市以及中亚、东南亚、非洲等区域。2022 年实现施工产值 671.41 亿元。
作为恒大地产的重要战略合作伙伴，苏中建设集团曾负责承建恒大多项重点项目，比如位于南宁的“恒大国际中心”“恒大城”，位于驻马店的恒大悦府 7#楼、10#楼、18#楼等等。2019 年，苏中建设还成功中标济南恒大国际金融中心超高层项目。
依托恒大，苏中建设的业绩规模迅速扩张，但自恒大暴雷后，苏中建设集团也受到严重影响。据媒体报道，苏中建设集团是受恒大影响颇为严重的企业之一，该公司持有的恒大 100 亿元商票兑付艰难。
受恒大债务问题的拖累，苏中建设集团陷入经营困境。珠江四季悦城的项目停工便是由此导致。
当下，苏中建设集团不仅官司不断、债务沉重，还多次遭到法院的强制执行，频繁沦为“失信被执行人”。企查查显示，苏中建设集团牵涉的司法案件多达 11267 起，其中作为被告的有 8928 起，涉案金额 88 亿余元。同时，公司被法院列为失信被执行人 376 次，被限制高消费 1084 次。
作为珠江四季悦城 G98、G104 项目的总承包商，深陷诉讼与债务危机的苏中建设集团无法继续推进工程交付。在停工期间，其被珠江四季悦城开发商告上法庭。随着终审判决尘埃落定，败诉的苏中建设集团失去了珠江四季悦城两大地块总承包商的资格。
置换方案未达成共识，退款流程艰难启动
徐翰向九派新闻透露，“起初他们并不同意退款。”2023 年 2 月，他与购买该地块的部分业主前往售楼部进行协商，对方给出的回应是，该地块无法按期交付，可置换至 G104 地块。
G104 地块预计于 2024 年 6 月交付，然而当时也处于停工状态。
针对 G98 地块项目停工的处置，人民网留言板的信息显示，2023 年 3 月，江宁区住房保障和房产局联合空港管委会组织业主、开发企业进行会面，对于退房退款和置换方案的问题，企业表示将与业主充分沟通协商解决。但上述业主回忆，此次会面主要提及的解决方案仍是置换。
不过，三个月后，G98 地块的业主收到了《商品房买卖合同》解除协议，其中指出，开发商除退还首付款外，还需支付赔偿款。
G98 地块业主成功退款后，同样停工的 G104 地块业主开始在人民网留言板上投诉并要求退款，起初进展并不顺利。
2023 年 12 月，江宁区住房保障和房产局在对 G104 地块业主的回复中提及，退房属于民事合同争议，应依照与房屋出售方签订的商品房预售合同相关约定，与房屋出售方协商处理，协商不成的，建议通过司法途径解决。
2024 年 4 月，购买 G104 地块商品房的业主继续投诉称“一找（开发商）退款就（被回复说）等复工再说，期望政府能给购房业主一个说法”。
两个月后，江宁经济技术开发区回应，已于 5 月 17 日、24 日组织开发商会谈协商，明确在交房日期前启用 G104 监管账户资金启动退房流程。预计 6 月 30 日前启动退房流程。
但到了 6 月，仍有 G104 地块业主反映，前往售楼处咨询退房事宜时遭回复“公司不允许退房”。
对此，江宁经济技术开发区表示，开发商只同意退款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。
九派新闻获取的一份 G104 地块的《商品房买卖合同》解除协议显示，与 G98 地块的相比，“赔偿款”一项被删除。
徐翰介绍，实际上，两个地块的业主均未获得所谓的赔偿款，“去年 G98 退房的业主想要拿回协议中承诺的赔偿款（即赔偿贷款利息），每户大概 5 万到 10 万不等。”而 G104 地块的业主也期望争取相同的利息赔偿。
监管账户资金成为退款关键所在
尽管业主的诉求未完全得到满足，但此次成功退款在全国实属少见。据潮新闻报道，这是全国首例住宅项目停工后，通过官方协调集中退房退首付的案例。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受潮新闻采访时指出，此案例具有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是能够退房、退首付款的前提条件。
2022 年初，住房和城乡建设部、中国人民银行、银保监会联合发布了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确规定，房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户。购房人缴纳的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。
公开资料表明，G98 地块于 2021 年 9 月开盘，G104 地块于 2022 年 4 月开盘。2023 年 1 月，江宁区住房保障和房产局答复业主的《政府信息公开答复书》中提到，珠江悦鸣嘉苑（即 G98 地块）小区项目预售监管资金账户余额为 6586 万余元。今年 7 月 29 日，江宁区房产局回复新京报，鼎瑞嘉苑（即 G104 地块）监管账户余额共计 5067 万元。
这两处地块建设较晚，预售监管资金管理相对严格，此退款模式并不适用于那些建设早、烂尾时间长的楼盘。2022 年，九派新闻曾报道的安徽全椒县“小城邻里”烂尾楼盘活案例走的则是完全不同的路径。
此前报道，“小城邻里”于 2012 年开始建设，2013 年停工。开发商将预售款用于其他项目且存在大量欠款。当时，全椒县经济开发区管委会采取的措施是协助业主起诉承建商，迫使承建商起诉开发商，最终达到让开发商破产清算的目的。
起诉流程持续了 5 年，2021 年全椒县法院宣告“小城邻里”开发商破产，“小城邻里”工程项目进行拍卖，历经 4 次流拍后，终于在 2022 年 2 月拍卖成功，36 户购房者获得当初的购房本金以及相关利息。该项目也在新的开发商投资下开始施工建设。
如今，珠江四季悦城一片荒芜。
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